diag

DPE

Depuis le 1er janvier 2011, toutes les petites annonces immobilières de vente ou de location concernant les anciens logements, diffusées dans les journaux, les sites Internet ou encore dans les vitrines des agences devront afficher la performance énergétique.

Le nouveau DPE 2013, entré en vigueur depuis le 1er avril 2013 évalue les consommations relatives au système de chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement du logement. Certaines consommations comme l'éclairage, la cuisson ou l'électroménager ne sont pas comptabilisées. Il fait état de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bien mis en vente, ou en location par l’utilisation d’une double étiquette, et établit une estimation des coûts dus à ces consommations.

Quels biens sont concernés par le DPE ?

Depuis le 1er janvier 2009, les dépenses engagées pour un diagnostic de performance énergétique ouvrent droit à un crédit d’impôt de 50% si celui-ci est réalisé en dehors des cas où il est obligatoire.
Le DPE est obligatoire depuis le 1er Novembre 2006 en cas de vente, et depuis le  1er Juillet 2007 en cas de location, et concerne tous les biens immobiliers.
Le certificat doit dater de moins de 10 ans.

Attention ! Depuis le 5 mai 2010, avec le projet de loi dit Grenelle 2, lors de la mise en vente d’un bien, le vendeur a l’obligation de tenir à la disposition des visiteurs, le dossier de diagnostic technique qui réunit tous les diagnostics obligatoires. Le diagnostic DPE doit donc être réalisé avant la mise en vente du bien. Le non respect de cette obligation sera sanctionnée pénalement par l’amende prévue pour les contraventions de cinquième classe.

Pour certains biens, le diagnostic de performance énergétique ne revêt pas un caractère obligatoire :

  • Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à 2 ans,

  • Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute n’excède pas 50 mètres carrés,

  • Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ne nécessitant qu’une faible quantité d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire ou le refroidissement (ces derniers ne devront pas servir de lieux d’habitation),

  • Les bâtiments historiques et ceux servant de lieux de culte.

Sur quoi porte l'examen du DPE ?

Le DPE porte notamment sur l’examen des points suivants :
  • les caractéristiques du logement ainsi que le descriptif des équipements,

  • les systèmes de chauffages fixes et de climatisation,

  • la valeur isolante du bien immobilier,

  • la consommation d’énergie, l’émission de gaz à effet de serre.

Qui réalise le diagnostic de performance énergétique ?

C’est au propriétaire de faire réaliser le diagnostic de performance énergétique par un diagnostiqueur immobilier certifié.
Attention !  Depuis le 5 mai 2010, l’acquéreur a la possibilité, lors d’un contentieux en justice, de se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.

Amiante

Depuis 2013, le DAPP (Dossier Amiante Partie Privative) est obligatoire pour toute partie privative d'immeuble collectif à usage d'habitation construit avant 1997, y compris dans le cadre de la location.  

Notre expert chargé du diagnostic amiante portera tout particulièrement son attention sur certains points particulièrement sensibles du bien immobilier :

• Les dalles de sol
• Les faux plafonds
• L’isolation phonique et thermique
• Les divers autres produits et matériaux employés dans la construction ou second oeuvre (plus de 3000 matériaux contenant de l’amiante sont référencés à ce jour).

DOSSIER TECHNIQUE AMIANTE

Depuis le 31 décembre 2005, tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques, ont du faire l’objet d’un dossier technique amiante (DTA), à l’exception des maisons individuelles.

AVANT VENTE (diagnostic amiante avant vente)

Un diagnostic amiante mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique constatant la vente de certains immeubles bâtis à usage collectif ou individuel.

Sont visés par cette obligation de diagnostic amiante tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.

Le vendeur fait établir ce diagnostic amiante par un opérateur obligatoirement titulaire d’une certification.

Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée.

En cas de non respect de l’obligation d’annexer le diagnostic amiante, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte d’amiante postérieure au transfert de propriété.

AVANT TRAVAUX (diagnostic amiante avant travaux)

Avant tous travaux de rénovation, réhabilitation découpage, percement, démolition ou dépose au sein d’un bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 97, ce diagnostic amiante « avant travaux » est obligatoire.
Cette mission de repérage consiste à rechercher et repérer tous les matériaux amiantés, visibles et encoffrés, accessibles ou non accessibles, ainsi que la réalisation de prélèvements si celle-ci s’impose.
L’étendue de ces investigations peut se limiter aux seules zones objets des futurs travaux. Le démontage de certains éléments de construction et la réalisation de prélèvements destructifs s’imposent.
Le recensement de matériaux amiantés dans la future zone de travaux enclenche une procédure d’évaluation du risque pour les entreprises appelées à intervenir selon :
- si il s’agit de déposer un matériau friable (application de la section 1 de l’Arrêté du 14 mai 1996, relatif aux règles techniques que doivent respecter les entreprises effectuant des activités de confinement et de retrait de l’amiante).
- si il s’agit de déposer des matériaux non friables (application de la section 2 de l’Arrêté du 14 mai 1996, relatif aux règles techniques que doivent respecter les entreprises effectuant des activités de confinement et de retrait de l’amiante).

AVANT DEMOLITION (diagnostic amiante avant démolition)

Le diagnostic amiante « avant démolition » est réalisé après évacuation définitive du bâtiment et enlèvement des mobiliers de telle façon que tous les composants soient accessibles.

- recherche de visu de la présence de matériaux et produits amiantés. La recherche doit être exhaustive, ce qui nécessite des sondages destructifs ou des démontages particuliers.
- atteste de la présence ou de l’absence d’amiante pour chacun des ouvrages ou composants repérés.
Dans le cadre du diagnostic avant démolition, l’opérateur peut émettre des réserves, préconiser des investigations complémentaires ou faire prélever des échantillons pour analyse.

Points de contrôle selon la date de construction

Avant le 1er janvier 1980 Flocage, calorifugeage, faux plafonds
Avant le 29 juillet 1996 Calorifugeage, faux plafonds
Avant le 1er juillet 1997 Faux plafonds

Loi Carrez

La loi n’impose pas l’intervention d’un professionnel, et ce mesurage peut être effectué par le seul vendeur.

Compte-tenu des risques encourus, le vendeur fait le plus souvent appel à un professionnel ayant connaissance de la règlementation, des méthodes de calculs, et assuré en responsabilité civile professionnelle.

EN CAS DE VENTE D’UN LOT DE COPROPRIETE

Le mesurage des surfaces selon la loi CARREZ , assure l’information de l’acquéreur quant à la superficie du lot de copropriété vendu.

Tout avant contrat ou contrat de vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot vendu.

CESSION DE SURFACE MINEURE

Si la superficie du lot vendu est inférieure de plus de 5% de la superficie exprimée dans l’acte, l’acheteur peut réclamer une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure, voire la nullité de l’acte.

.

Electricité

Le diagnostic électrique est réalisé sur la base de la Norme XP C 16-600 comprenant 89 points de contrôle.

NOTRE TRAVAIL

Nous établissons un diagnostic électrique dans « les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances, en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. Le diagnostic électrique porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. »(extrait du décret n. 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation).

Le diagnostiqueur a également pour tâche de s’assurer de la présence de certains systèmes de sécurité (il devra en mentionner les caractéristiques au sein du rapport qu’il remettra au propriétaire du logement) :

• Appareil général de commande et de protection,
• présence sur chaque circuit d’une protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs,
• dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
• installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche

VENTE

A partir du 1er janvier 2009, l’état de l’installation intérieure d’électricité (appelé plus courament diagnostic électrique ou diagnostic électricité) s’ajoute à la liste des diagnostics à fournir en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, dès lors que cette installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans*.

Le diagnostic électrique dispose d’une durée de validité de 3 ans.

Un certificat de conformité dressé avant cette date sera considéré comme recevable s’il date de moins de 3 ans.

Le diagnostic électrique n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation.

Lorsque le local vendu est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, lle diagnostic électrique ne porte que sur la partie privative du lot.  Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Ce diagnostic électrique est établi par une personne dont les compétences auront été certifiées par un organisme accrédité.
<

Gaz

Dans le cadre d'un diagnostique gaz, certains documents sont réputés équivalents à l’état de l’installation intérieure de gaz dès lors qu’ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l’état doit être produit :

• le certificat de conformité et de sécurité effectué par un organisme agréé.

• le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d’opérations organisées par des distributeurs de gaz (liste définie par arrêté à paraître).

Avant vente

Le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi depuis moins de trois ans.

L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation. Il est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances par un professionnel certifié..

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble en copropriété, l’état de l’installation de gaz ne concerne que les parties privatives du lot.

Le diagnostic décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz.

Bon à savoir

En l’absence d’un état de l’installation intérieure de gaz, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de vices affectant l’installation postérieure au transfert de propriété.

Loi Boutin

La Loi Boutin est une obligation pour le bailleur de fournir au locataire dans le texte des annonces immobilières un mesurage normalisé de la surface habitable du logement. Ce mesurage normalisé permet aux futurs locataires de comparer exactement les logements proposés à la location d’après le montant du loyer demandé par rapport à la surface habitable et d’estimer le montant des dépenses en énergie à prévoir pour l’occuper en multipliant le nombre de kWh/m²/an du DPE avant visite avec la surface habitable du logement.

TOUT LOGEMENT HABITABLE OBJET DU BAIL

Le mesurage Loi Boutin s’applique aux locations vides de maisons ou d’appartements utilisés comme résidence principale, les locations meublées et les locations saisonnières ne sont pas soumises à l’obligation de mesurage Loi Boutin.

Les normes de mesurage Loi Boutin sont différentes du mesurage Loi Carrez des surfaces privatives des lots de copropriété et aucun des deux ne peut se substituer à l’autre.

Le mesurage Loi Boutin prend en compte la surface totale de planchers après déduction des surfaces occupées par les Kmurs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et déduction faites des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Le mesurage Loi Boutin ne concerne pas les combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement ni les vérandas.

BON A SAVOIR

Effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié, le mesurage Loi Boutin devient un diagnostic de surface attesté par un expert immobilier qui dégage la responsabilité du bailleur ou de son mandataire vis-à vis du locataire.

Un mesurage Loi Boutin inexact ou l’absence de mesurage Loi Boutin peut entraîner la baisse des loyers même postérieurement à l’entrée dans les lieux du locataire.

Plomb

Le diagnostic plomb fait état des risques d’accessibilité au plomb d’un bien mis en vente en mesurant la concentration en plomb de tous les revêtements du bâti concerné.  

Quels biens sont concernés ?

Obligatoire depuis le 1er novembre 2007 en cas de vente, et depuis le 12 aout 2008 en cas de location, le diagnostic plomb concerne chaque bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Attention ! Depuis le 5 mai 2010, avec le projet de loi dit Grenelle 2, lors de la mise en vente d’un bien, le vendeur a l’obligation de tenir à la disposition des visiteurs, le dossier de diagnostic technique qui réunit tous les diagnostics obligatoires. Le diagnostic Plomb doit donc être réalisé avant la mise en vente du bien. Le non respect de cette obligation sera sanctionné pénalement par l’amende prévue pour les contraventions de cinquième classe.
Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire doit informer les entreprises susceptibles d’intervenir dans les locaux et doit transmettre une copie du certificat au Préfet (Direction Départementale de l’Equipement).
Dans le cas où la présence de plomb a été détectée, le diagnostic plomb doit dater de moins d’un an avant l’acte de vente, ou de moins de 6 mois avant la signature du bail dans le cas d’une location. Par contre, si aucun plomb n’a été constaté précédemment, la validité du diagnostic plomb initial est illimitée. Il suffit de le joindre dans le dossier technique de vente, ou dans le contrat de location.

Qui réalise ce diagnostic ?

C’est au vendeur ou au bailleur de faire réaliser le diagnostic plomb par un diagnostiqueur certifié par un organisme spécialement accrédité, et disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle, conformément à l’article L. 271-6 du code de la construction.
A défaut de présentation du diagnostic plomb, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb, et la responsabilité pénale du vendeur ou du bailleur peut être engagée pour mise en danger de la vie d’autrui.
<

Mise en coproriété

La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis et régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A QUI D'AUTRE S'APPLIQUE LA LOI ?

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

CAS OU LA LOI NE S'APPLIQUE PAS

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Assainissement non-collectif

Initialement prévue entrer en vigueur en 2013, l’obligation de fournir un diagnostic assainissement non collectif lors de la vente a été avancée au 1er janvier 2011.  

A QUI S'APPLIQUE L'OBLIGATION ?

L’obligation de détenir un diagnostic assainissement non collectif s’appliquait déjà pour toute maison non reliée à l’égout collectif et possédant une station d’assainissement individuelle comme une fosse septique ou un champ d’épandage. Réalisé à l’initiative des communes, ce diagnostic assainissement était effectué sans démarche du propriétaire.

BON A SAVOIR

Depuis le 1er janvier 2011, un diagnostic assainissement non collectif doit accompagner les documents préalables à la vente d’un bien immobilier disposant d’un assainissement individuel non relié à l’égout collectif. Consécutif à la
Loi sur L’eau, le diagnostic assainissement non collectif informe le futur acquéreur des éventuels travaux à réaliser pour mettre l’installation d’assainissement en conformité avec les normes environnementales afin de préserver la ressource en eau et les milieux aquatiques.

Si le diagnostic assainissement non collectif mentionne des travaux de réhabilitation de l’installation d’assainissement, le nouveau propriétaire doit les effectuer dans un délai d’un an à compter de la date d’achat du bien. Le prêt à taux zéro environnemental (éco-PTZ) peut servir à la réhabilitation d’une installation d’assainissement non collectif.

Le diagnostiqueur immobilier rédigeant le diagnostic assainissement est indépendant de toute entreprise de travaux et conformément à ses engagements d’impartialité, il ne préconise que des travaux réellement requis en toute transparence au regard des textes légaux.

La durée de validité du diagnostic assainissement est de trois ans.



<