En plus des dates et délais à respecter pour bénéficier du dispositif Duflot, diverses conditions doivent être réunies.

Localisation : le bien doit se situer dans les zones A et B1 définies par l’arrêté du 29 avril 2009 ( ex-zones A bis, A et B1 du dispositif Scellier), voire dans la zone B2 (sous réserve d’un agrément préfectoral). En savoir plus sur les zones géographiques.

A savoir : Les logements situés dans les communes de la zone B2 seront éligibles au dispositif Duflot, à condition d’avoir signé l’acte authentique de vente (ou VEFA) avant le 30 juin 2013.

Loyer : son montant doit être inférieur à un plafond (selon la zone géographique et le type de logement). Il est d’environ 20 % inférieur aux loyers du marché. Consulter les plafonds de loyers.

Logement : il doit respecter des conditions de performance énergétique :

• ceux dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent être labellisés BBC 2005 (ou, par anticipation, RT 2012) ;

• ceux dont le permis de construire a été déposé après cette date doivent respecter la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »).

Locataire : il ne doit pas être un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal de l’investisseur, et ses ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond, déterminé selon la composition du foyer et la zone géographique du logement. En savoir plus sur les conditions concernant le locataire.

 Tableau plafonds de ressources du locataire

Ces conditions peuvent sembler contraignantes mais elles sont le gage d’un investissement plus sûr. Le logement acquis est conforme à la réglementation thermique la plus exigeante, dans une zone où la demande locative est forte : le propriétaire est assuré de trouver facilement un locataire !

Un investisseur acquiert un bien de 65m2 à Lille (zone B1) éligible d’une valeur de 210 000 €. Il pourra donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant de l’investissement, ce qui représente 37 800 € répartis sur 9 ans, soit 4 200 € par an.

La réduction d’impôt sera équivalente à une réduction mensuelle de 350 € (4 200/12).

En contrepartie, il devra s’engager à maintenir ce logement en location pendant 9 ans (en respectant le plafond de loyer et de ressource des locataires). Pour un bail conclu en 2013, le plafond de loyer mensuel de ce logement sera de : 636 €

(Surface du logement x plafond de loyers x (coefficient) :
(65 x 9.88 x (0.7+19/65) = 636 €<

Dans son principe, le dispositif Duflot est proche de la loi Scellier qu’il remplace : il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif.

Une défiscalisation de 18 % de l’investissement

En contrepartie d’un engagement de location sur 9 ans, le dispositif Duflot donne droit à une réduction d’impôt à hauteur de :

• 18 % du montant de l’investissement s’il est réalisé en métropole,

• 29 % du montant de l’investissement s’il est réalisé outre-mer.

Rappelons qu’en 2012, le Scellier accordait une réduction d’impôt à hauteur de 13 %.

À savoir : la réduction d’impôt est étalée sur 9 ans. Il n’existe pas de « Duflot Intermédiaire », à l’image du Scellier Intermédiaire, qui permettait de bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire sur une durée allongée (jusqu’à 21 % sur 15 ans).

Un investissement plafonné à 300 000 €

Le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de réduction d’impôt Duflot est plafonné à 300 000 € et à 5 500€ / m2 de surface habitable.

Il est désormais possible de réaliser 2 investissements la même année dans la limite d’un investissement total de 300.000€ par an (alors que le Scellier était limité à un seul investissement).

Seuls 80% maximum des logements du programme (ou dans la limite qui sera fixée par décret) pourront être acquis en vue d’un investissement locatifouvrant droit au bénéfice de cette réduction d’impôt .

À savoir : la réduction d’impôt Duflot est incluse dans le calcul du plafond des niches fiscales fixée à 10 000€ pour l’imposition des revenus de 2013.

Des dates et délais à respecter
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Duflot :

• l’acquisition doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016,

• l’investisseur s’engage à louer son bien nu, pendant une durée de 9 ans, à un locataire dont le logement sera la résidence principale,

• l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble (ou sa date d’acquisition, si elle est postérieure).

• L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois de l’ouverture du chantier

Faire un investissement immobilier présente des risques. Tout décalage dans la signature de l’acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d’entrainer la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.

La norme BBC définie par la loi reprend les valeurs répertoriées par le référentiel de l’association Effinergie® . Le label qui met en œuvre la norme BBC est le label BBC-Effinergie. Il est délivré par plusieurs organismes certificateurs

1Seul l’acquisition d’un logement HLM peut permettre l’accès au PTZ+ dans l’ancien

Les objectifs du label BBC-Effinergie

L’ambition du Grenelle de l’Environnement est de faire passer la consommation maximale moyenne d’énergie primaire des constructions neuves de 150 kWhEP/m²/an à 50 kWhEP/m²/an d’ici le 1er janvier 2013.

En passant de la Réglementation Thermique 2005 (RT 2005) à la norme BBC, la consommation d’énergie devrait baisser d’environ 33%.

La valeur maximale de consommation d’énergie est pondérée par un coefficient en fonction :

• de la zone climatique : un coefficient est appliqué, de 0,8 (côte méditerranéenne) à 1,3 (nord et nord-est du pays),

• et de l’altitude du site : le coefficient est augmenté de 0,1 si le bâtiment est situé à une altitude comprise entre 400 et 800 mètres, et de 0,2 s’il est situé à plus de 800 mètres.

Ainsi, la consommation maximale fixée par la norme BBC est comprise entre 40 (Côte d’Azur) et 75 kWhEP/m2/an (Vosges, en altitude).

Les consommations comptabilisées sont celles destinées au chauffage, à la climatisation, à l’eau chaude sanitaire, à l’éclairage et aux « auxiliaires de chauffage et de ventilation » (pompes, ventilation forcée, etc.).

kWhEP/m²/an
Cette unité de mesure signifie « kilowatt heure d’énergie primaire par mètre carré et par an ». Pour l’obtenir, les consommations du logement en chauffage, eau chaude, ventilation et éclairage des parties communes sont exprimées en « énergie primaire », c’est-à-dire l’énergie disponible dans la nature avant toute transformation (pétrole brut, uranium, énergie éolienne…).

Différents avantages sont désormais liés à l’obtention du label BBC :

• un Prêt à Taux Zéro renforcé ou PTZ+ exclusivement réservé aux logements neufs respectant ce label ou la RT 20121,

• le droit à la réduction d’impôt du dispositif Duflot.

Le label BBC : un atout financier

Qualitel et sa filiale Cerqual ont mené une étude, dont les résultats sont parus en novembre 2011, afin d’évaluer les avantages financiers des logements « verts », aux hautes performances énergétiques, comme les logements BBC. Résultats ? Le bien BBC offre une plus-value immobilière supérieure à celle d’un logement non BBC, sa valeur locative est également supérieure… Enfin, un bien BBC se revend plus rapidement qu’un bien « non vert ».

Posséder un logement basse consommation, c’est bénéficier d’un grand confort, été comme hiver… et d’une facture d’énergie minimale !

Un logement basse consommation vous garantit une haute performance énergétique grâce à :

• une isolation optimisée,

• une bonne étanchéité à l’air, notamment aux endroits sensibles (fenêtres, portes),

• une ventilation contrôlée permanente, qui assure confort et qualité de l’air,

• une orientation favorisant la lumière naturelle,

• l’utilisation d’énergies renouvelables pour le chauffage, le rafraîchissement et l’eau chaude sanitaire.

• 1   Etude thermique

Vous bénéficiez de l’étude thermique réglementaire RT2012 de votre projet et disposez des attestations (calcul du Bbio) nécessaires  au dépôt de PC.

• 2   Test en infiltrométrie

Il est obligatoire pour l’obtention du label BBC-Effinergie ou RT2012.

Nous validons la bonne mise en œuvre de votre construction avec une recherche de fuite si nécessaire.

• 3   DPE neuf et attestation de conformité fin de chantier

Vous disposez de l’étiquette énergétique et de vos consommations correspondantes à votre bien.

Nous rédigeons votre attestation de conformité fin de chantier

Le cabinet Aodiag vous propose de simplifier vos démarches administratives en vous proposant de réunir l’ensemble de ces obligations